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物管涨价合理性及可行性方案(二)

2013年03月22日

      【主持人】这当中是不是有某一项大家对收益是有争议的,好像当时提到比较多的是停车场的收益,是不是把这个算进去了?

      【何刚】没有,审计报告没有。

      【主持人】能不能大概讲一下,比如说你们列了哪几项,然后后面的? 

      【何刚】人工费用这块是占了很多,因为和记娱乐官网app通过审计就发现这个公司,就是有些公司员工的费用在小区里面支出,这个占了很大一块,和记娱乐官网app财务人员就有6个,这是天大的笑话,和记娱乐官网app还有人力资源部。

      【主持人】所以也是经营的问题?

      【陈主任】不是,他把公司和管理层汇到一块儿,他原来只有一个项目,所以机构设在一起,所以我当时就说他,你这个是不对的,另外还有一些旅游费用,他那个我最清楚了。

      【何刚】刚才陈主任说的话很严禁,他说什么呢?物业费的使用其中有一块是培训费用是在小区里面的培训费用,这是很严重,不是以外的培训,你要去香港还是干什么那些你就把它拿到这里报销,那你再多钱都不够开支了。

      【主持人】所以这也是经营上的问题,那后面中标的企业,其实他提出的物管费是更低的,他的支出内容其实也是一样的吗?

      【何刚】他的服务标准不会降低还会高,严格按照深圳的一级企业的服务标准来制定的,因为和记娱乐官网app有合同和记娱乐官网app有要求,在招标书上是很清楚,有些公司报了名以后看了和记娱乐官网app的标书主动退出,他说和记娱乐官网app的要求太高了,算了,不来投标了,交来报名费都不来投标了。这就说明和记娱乐官网app服务没有下降,甚至比以前还要高。话题有一点走了。

      【主持人】好像你们是6月30号换的,到现在接近半年,效果怎么样?

      【何刚】业主普遍反映比以前好了,从卫生、管理、服务这些说。

      【主持人】我觉得和记娱乐官网app前面铺垫这么多,主要是想先搞清楚一下到底这个现象是不是这么严重,或者有没有存在另外的一些可能性,那这样的话,我感觉三位也达成共识,其实这个行业压力特别大,然后亏损的是挺多的。可能像吕总所在的公司有这种集成式的管理可能会好一点,就会节约一些成本,然后可能竞争力会更强一点。但是现在对于大多数的这种小区或者物业管理公司而言,有没有一些解决的方式,如果说实在要涨的话,怎样涨可以涨的好?或者说怎样可以有双赢的,就是对物业管理公司、业主都是双赢的,比如说刚刚何先生所说的,物业管理费不涨甚至还降了,但是我服务标准还可以提高,能够实现这样的模式可能更加皆大欢喜一点。陈主任,您先讲讲,好像您开始之前还提到了。

       【陈主任】这样,我北京有个朋友给我发了一个,后来我也查了一下,国务院已经正式公布了,12月1号公布的,叫服务业发展“十二五”规划,它这里面非常重要,跟原来不同就关于物业管理有一段话,有五句话我念给你们听:第一,进一步明确物业管理行业的责任边界,什么意思呢?就是我刚刚给你说的,和记娱乐官网app的产品设计存在问题,和记娱乐官网app为什么要负责保安呢?这个费用如果没有和记娱乐官网app费用就大幅下降了,对不对?这是产品设计的问题。

       【主持人】您给我讲讲为什么要负责保安。

       【陈主任】对,就是你的责任边界要划分,比方我明天又要去公安局开一个会议,公安局强制性要求把保安纳入他的范畴,我是坚决反对,我明天准备去放炮的。你哪有这样的道理?你公安部门,本来和记娱乐官网app是纳税人,你要负责,结果你把和记娱乐官网app的责任边界无限扩大了,他要和记娱乐官网app包安全、包责任,就出了事故物业要负责,那还得了,好了,风险成本来了。

      【何刚】我打断一下,陈主任,可以纳入他,然后他给钱政府购买服务。

      【陈主任】这样可以。

      【何刚】因为以前没有小区的时候,大家都是街道,街道的时候都是派出所负责,全部是政府治安。

      【陈主任】对,几十年以前谁有企业社保、小区社保?

      【何刚】包括卫生。

      【主持人】我想问一下,如果是和记娱乐官网app小区,我家里发生了盗窃或者什么之类的,这些当时去执行的都是保安,保安要承担责任?

      【陈主任】当然,他叫四包。

      【主持人】怎么四包?

      【陈主任】门前四包。

      【主持人】四项包括哪几个?

      【陈主任】好像包巡逻、包门岗、包责任、包安全,那你这个还得了?这个明显跟这个不对,国务院现在的延伸责任太大了,和记娱乐官网app不该负的责任,就地缘责任,政府很多责任压到物业管理企业上来,这样肯定成本就上升了。所以第一句和记娱乐官网app觉得非常好,和记娱乐官网app昨天看了,责任边界要明确。第二,要建立符合行业特征和市场规律的价格机制,也就是说价格要跟着市场走,不能说2007年你不调,几年物价部门不调就不调,哪有这样的道理?你看看物价部门写的这个东西,我这几年为企业鼓与呼,我跟发改委的几次开会,我都跟他吵的很厉害的。2007年发布了这个以后,2009年就应该调整,2009年没调,和记娱乐官网app调查行业的成本情况递给他,结果他来个文你知道怎么写的?延长2007年有效期,就说2009年不调,什么时候调呢?延至我市新的住宅物业服务标准实施之日起,也就是说可以100年,如果我以后不改,这个2007年的标准会永久延续下去。我说你为什么出这样的文?你不是毫不负责任吗?

      【主持人】这是物业管理收费标准是吧?

      【陈主任】收费标准,你看发改委搞的,所以我就很奇怪,我当时就问他。

      【主持人】这个不变的话,是不是就限定了物业管理的上限和下限?

      【陈主任】对,2007年这个标准把和记娱乐官网app卡住了。

      【吕总】实际上原来的这个标准应该说现在来讲,已经失去了指导意义了。

      【陈主任】实际上指导意义已经非常低了。

      【主持人】现在的标准是怎样的区间,高层和多层?

      【陈主任】高层的话最高是3.96,多层的是1.6几。

      【主持人】只有这两个区分吗?不会分豪宅什么吗?

      【陈主任】而且2007年的标准是有一个指导倾向的,就是多层往上调了一点,高层往下压了,整体上是往下走的,为什么呢?你多层想升上来升不上来,高层你突破了就不能备案了,肯定要强制压下来,所以我觉得这里写的很好,国务院看的很准。

      【主持人】您刚刚说跟他们吵架的这个,他们给的理由是什么?为什么不调?

      【陈主任】他哑口无言,一个处长,主管价格处的处长,哑口无言。

      【主持人】没有给理由?

      【陈主任】没有给理由,当时是李廷忠,市政府副秘书长主持的会议,我在会上拿出这个文件出来,然后把和记娱乐官网app行业调研的情况,我带过来了,给你看。这是今年的,业主人大代表的建议、政协的提案,包括2010年的调研报告、政协提案,每次每年都要谈物价问题,物业管理服务价格、成本入不敷出的问题,每年都谈。

      【主持人】大概是从哪年开始每年都谈?

      【陈主任】2007、2008年,2007年和记娱乐官网app有个预警报告出来了,所以我觉得这里面我总觉得思路要跟到国务院这个东西是对的。

      【主持人】国务院的您刚刚说了两点,还有吗?

      【陈主任】很多第二,建立和完善旧住宅区推行物业管理长效机制,探索物业管理保障机制。第三,鼓励物业服务企业开展多种经营,这就是自救的范畴,鼓励你开展多种经营了,积极开展与物业保持增值为核心的资产管理,就这样的新路子了。当然物业也要突破,你不能老是收这个费就靠收费来吃饭,来养活一帮人,那也不行,你思路要放开,这是多方面的。第四,推进物业管理制度建设,提升物业规范化和服务规范化、专业化,因为以后要做到每个小区比喻是物业管理是做足的,必须这样,这样注册物业就是注册的,就像注册会计师一样,要注册才能做物业管理处的。

      【吕总】对,他才懂行。

      【陈主任】懂行,物业的老总、业务老总一定要注册物业师,以后签字的话都要他签字才有效。

      【主持人】注册物业师和记娱乐官网app好像还没听过。

      【陈主任】新的,大概2007年开始的。

      【主持人】你们公司有吗?

      【吕总】有,和记娱乐官网app目前是全国物业管理师数量最多的。

      【主持人】这个是怎样的?它是统一考试吗?

      【陈主任】国考,全国统考。

      【主持人】就像注册会计师一样的?

      【陈主任】一样的。

      【主持人】你们是做老大吗?他刚刚说的,您介意做物业管理吗?

      【何刚】长城物业在全国都是排前面的,名列前茅的。

      【陈主任】它现在全国排第三。

      【主持人】刚刚说的多种经营,那多种经营在长城有没有一些尝试?

      【吕总】和记娱乐官网app也在做,这块出发点就是刚才讲应对目前成本上涨的一种压力,然后思路就是怎样利用和记娱乐官网app目前所服务的这么多数量的终端客户资源,因为和记娱乐官网app服务的规模,就是从物业面积上来讲接近6000万平方米,服务客户的数量差不多100万的终端客户的数量,所以这块和记娱乐官网app也想能够满足客户他对一些便捷性、个性化的这种需求,以获得物业服务费之外的收入。目前这个业务和记娱乐官网app已经在开展。

      【主持人】比如说?

      【吕总】比如说像不动产经纪的业务,包括户内维修的业务以及长者服务,以及日用品的配送,这些都在开展。

      【主持人】其实这些对业主来说也是比较欢迎的,是不是?

      【何刚】应该来说可能有些小区,多数小区欢迎,可能业协小区不愿意。

      【主持人】我看到比较多的,好像现在物业管理公司在介入中介方面比较多,比如说租赁的。

      【何刚】花样年我知道,这些东西还是让业主来表决,要业主答不答应这样去做,他可能对他自己小区的品质、品位有些怕受影响或者怎么样,他能做别人也同意那也可以,这是双向选择。

      【陈主任】这是操作问题。

      【何刚】我认为这个问题还是回到涨价,像长城这样的,对于酬金制这块的小区,就是阳光的财务,透明的帐,清清楚楚的告诉业主,亏了,大家都是在明面上的,那你要来提价我想阻力就很小。也有,有些不讲理的业主,比如说从入住期间房屋就漏水,责任是开发商的,一直没有搞好,他最后就赖到物业公司,因为保修期也过了,我就长期不交费,不交费就欠费严重,造成亏损的原因之一。有的家庭给盗了,盗了之后,他说你没有给我管理好,我也不交费了。

      【主持人】这种开发商遗留问题没有解决渠道吗?就是刚刚何先生说到的这种?

      【何刚】像这些情况,就说少数人不同意,我觉得要取决于大多数,只要大多数同意了,财务是透明的,该涨还得要涨,这是一个方面。第二,业主和物业公司在涨价问题上,可能争论的比较尖锐、严峻,也可以是不是用招投标的方式,是不是你小区搞招投标,然后让这些投标的公司他们来市场定价测算,你做不下去,那你可以走,通过投标重新建立价格体系,市场的选择,这也是一个方面。再一个,通过简单快一点的就是审计,一个专业的公司、懂行的公司来审,把小区的整个情况审清楚告诉业主你们是亏了,该在什么价位上来涨,这样我觉得对行业就很干净,大家都很清楚、明白。建立在这几种选择之下来进行涨价的问题,有些业主懂一点也不是全懂,可能就老是抗拒,小区到底情况怎么样,因为这里我最因了解到全国各地物业费这块实际上比深圳都低。

      【主持人】别的地方比深圳都低?

      【何刚】都低,而且内地的人工正本也涨了,他们有些现在物业服务方面,企业做的甚至比万科做的还好都有,比如说龙湖,价格还不高。所以这里面,我没有深入去了解到底是什么原因,他们说了是不是地产这块贴了钱,因为我知道万科在深圳有些项目也贴了钱的,地产贴了钱的,为了维护它的品牌。所以问题是很纠结很复杂,比如我刚才说的招投标,实际上里面也有问题,出现这个问题在哪里,因为它要业主表决,有些业主不同意,业主大会通不过,那小区怎么办?物业公司要撤走,现在中海有个楼盘就碰到这个问题了,是吧?

      【主持人】是,最近和记娱乐官网app也在关注。

      【何刚】这里面的问题确实是太复杂,话题早该抛出来讨论,让大家明白。我是赞成什么呢?只要是小区的财务清楚,该涨就必须要涨。

      【主持人】你们的招投标是经过多长时间或者多少次才成功的?

      【何刚】没有,和记娱乐官网app招投标是一次过的,和记娱乐官网app全部按照国家的法律法规规定的程序走,很严谨的,和记娱乐官网app是公开公平公正,而且还有两个字叫什么?透明,非常透明,全部是摊开出去的。

      【主持人】更基本的问题,很多小区连业主委员会都没有,你怎么各沟通法和谁沟通都是问题?他们小区至少还有小区业主委员会。

      【何刚】和记娱乐官网app行业的领导在这里,是不是像这样的小区可以介入进去审计,审计过了叫业主该多少钱你们就按多少钱交,可能高了还可以降点下来,也不失为一种方法,业委会在运作、操作的,因为它组成不了业主大会。

      【主持人】其实您的意思就是说业主主要要的是公开透明,主要的是这几个字,是吧?

      【何刚】对。

      【主持人】你不能让我不清不楚的然后就说要涨价,或者服务质量下降这样子?

      【何刚】那是。

      【主持人】刚刚说到的深圳的物业管理收费水平比其他很多城市还低?

      【何刚】还高。

      【主持人】两位认同吗?

      【陈主任】高是肯定的。

      【吕总】住宅物业管理费在深圳应该说整个价格水平还是比较高的,其实目前的价格,像北京的服务标准已经走上来,目前应该说跟深圳持平甚至比深圳略高一些,就北京。其他地方,像上海这些地方就说那些二线城市会比深圳还是要低一些,就是住宅这块。

      【何刚】我全国每个省市现在都有联系,他们都有这方面的信息,有时候也探讨到这些问题。另外还有一个事,就是小区花的一些费用,往往很多业主不懂,甚至业委会的很多人也没搞清楚,关起门来专有一部分,打开门共有共用的这一部分的维护费用实际上是很高的,设备、电梯、消防设备、供水设备、强电弱电,很多的维护费用,也是很高,也是需要钱去的。你电梯维护的好,国产的可能用个20年,日本的可能用个30年,欧洲也许用个50年甚至100年,它的主机都不会坏,就是一些小部件更换一下。和记娱乐官网app去欧洲、美国旅游,你看一些电梯还有手拉门的。

      【吕总】还可以用,还很好用。

      【何刚】就是,所以和记娱乐官网app在这些费用上投入少了,技术力量薄弱了,可能就造成寿命短,那以后换起来电梯费用也不少,所以业主有时候看不到这些问题,可能是比较麻烦。

      【主持人】你们审计以后有没有说出一个明细表这样的,有没有这样的东西?

      【何刚】审计以后怎么去说这些东西呢?

      【主持人】结果怎么样让大家看到呢?

      【何刚】审计报告张贴出去。

      【主持人】没有要列出来哪些项?

      【何刚】和记娱乐官网app还挂在网上。

      【主持人】哪一项花了多少钱,哪一项花了多少钱有吗?

      【陈主任】明晰都有。

      【主持人】有列了多少项出来?

      【何刚】该有的全部有。

      【主持人】你们有数过一个小区有多少项消费、支出?

      【何刚】没有统计这个。

      【陈主任】起码是几十项。

      【主持人】我有个问题想请教,像审计的报告它列的那些帐目,比如大家都是公认这个费用是属于哪一块,比如属于业主出还是属于物管公司出,就是帐目清晰吗?

      【何刚】很清晰,这是肯定的。

      【吕总】要求必须是很清晰的,像发改委和建设部他们成立财务监测的办法都有科目设置,一般的一级科目基本都是统一的,就刚才陈主任介绍的那些支付的科目。二级科目、三级科目不同的企业有不同的做法。

      【主持人】大家都认可这些科目?

      【吕总】这个都没问题。

      【主持人】吕总,您觉得解决之道在哪里?

      【吕总】我觉得这里面有几个主体,一个是政府,第二个是业主,第三个是物业企业。从政府角度来讲,陈主任刚才说了一个要作为,作为包括指导价的及时更新,让指导价能够真实的反映出目前行业里面服务的这种成本的现状,我觉得这是要做的一件事。第二,关于酬金制,就是物业管理资金的这种税的问题一定要尽快解决,按道理物业管理酬金制,就是物业管理资金属于代管性质的,等于物业管理企业业务委员会来归集物业管理资金。除了支付给物业管理企业这部分的酬金之外,其他的不应该再纳营业税,有结余的也不应该纳所得税,目前实际上操作起来很困难,对于资金的性质,相关文件里面有规定,但是涉及到税这块,目前去实施的地方很少,并不是没有。目前就是北京和浙江它已经是对于酬金制的这种项目里面,只要物业管理企业和业委会建立了共管帐号,物业管理资金就可以免除营业税。有结余就可以免除所得税。里面有一个文件也可以带过来一会儿可以给你们看看。

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